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토지거래허가 입주권 다시 팔 수 있을까? 재개발 입주권 매도 전 확인할 5가지 안녕하세요.수색증산뉴타운 증산5구역과 새절역세권 재개발 현장에서 15년 이상 중개업무를 보고 있는 은평새땅집 와산교공인중개사 대표 심미선입니다.재개발 입주권 상담을 하다 보면 이런 질문을 자주 받습니다. “소장님, 토지거래허가 받고 재개발 입주권을 샀는데요.사정이 생겨서 입주를 못 할 것 같습니다.아직 입주권 상태인데, 이걸 다시 팔 수 있나요?”또 이런 경우도 있습니다.“이미 아파트는 준공됐는데 입주를 못 했습니다.이 상태에서 다시 매도하면 문제가 될까요?” 현장에서 이런 상담이 들어오면 저는 가격부터 보지 않습니다.먼저 이렇게 말씀드립니다. “팔 수 있느냐보다 먼저, 기존 토지거래허가 조건을 어긴 것으로 보일 여지가 있는지부터 확인해야 합니다.”토지거래허가구역 안에서 재개발 입주권을 매수했다면 일반 .. 2026. 6. 14.
법인 부동산 계약 주의사항, 저렴한 임대차라도 꼭 확인할 7가지 안녕하세요! 수색증산뉴타운 증산5구역과 새절역세권재개발 현장에서 15년이상 중개업무를 보고있는 은평새땅집 와산교공인중개사사무소 대표 심미선입니다. “소장님, 법인 소유 부동산이면 개인보다 더 안전한 거 아닌가요?” 현장에서 법인 부동산 계약을 앞둔 임차인이나 매수자분들이 자주 물어보시는 질문입니다. 법인이라고 해서 무조건 위험한 것은 아닙니다. 하지만 법인이라고 해서 무조건 안전한 것도 아닙니다. 개인과 계약할 때는 보통 “소유자 본인이 맞는지”를 먼저 확인합니다. 반면 법인과의 임대차·매매 계약에서는 여기에 더해 대표권, 위임장, 법인 인감, 법인 명의 계좌, 세금 체납, 권리관계까지 함께 봐야 합니다. 특히 임대료가 저렴하거나 보증금이 크지 않은 계약일수록 이런 말을 많이 듣습니다. “금액이 크지 않.. 2026. 6. 13.
재개발 투자, 가격 오르기 전 반드시 보이는 6가지 신호 증산5구역 실제 매물 사례로 보는 이주비·프리미엄·실투입금 계산법안녕하세요.수색증산뉴타운, 증산5구역, 새절역세권재개발 현장에서 15년 이상 중개업무를 보고 있는 은평새땅집 와산교부동산 대표 심미선입니다. 재개발 투자에서 가장 어려운 것은 가격이 오른 뒤에 이유를 찾는 일이 아닙니다.정말 중요한 것은 가격이 오르기 전, 현장에서 먼저 나타나는 작은 신호를 읽어내는 일입니다.현장에서 상담을 하다 보면 이런 말씀을 자주 듣습니다. “소장님, 그때 살 걸 그랬어요.”“갑자기 왜 이렇게 오른 거예요?”“얼마 전까지만 해도 조용했는데 분위기가 달라졌네요.” 그런데 재개발 가격은 어느 날 갑자기 움직이지 않습니다.겉으로는 조용해 보여도 안에서는 이미 매물, 호가, 매도자의 태도, 문의의 질이 조금씩 달라지고 있는 .. 2026. 6. 12.
서울 부동산, 지금은 집값보다 ‘자금 구조’를 먼저 봐야 합니다 요즘 서울 부동산 시장을 보면 단순히 “오를까, 내릴까”만으로 판단하기 어려운 시기입니다. 예전에는 입지가 좋고 가격이 맞으면 매수 결정을 비교적 빠르게 하시는 분들이 많았습니다. 하지만 지금은 분위기가 다릅니다. 같은 매매가라도 대출이 얼마나 가능한지, 취득세와 부대비용을 감당할 수 있는지, 전세를 놓을 수 있는지, 보유기간 동안 버틸 수 있는지에 따라 결과가 완전히 달라지기 때문입니다. 현장에서 상담을 하다 보면 매수자분들이 가장 많이 하시는 질문도 비슷합니다.“지금 사도 괜찮을까요?”“조금 더 기다리면 가격이 내려갈까요?”“대출 규제가 더 강해지면 어떻게 되는 걸까요?” 저는 요즘 이런 질문을 받으면 집값 전망보다 먼저 자금 구조부터 확인합니다. 지금 시장은 단순히 시세만 보고 판단하기에는 변수들이.. 2026. 6. 9.
증산5구역 이주 이후 매수, 지금은 ‘안전한가’보다 ‘남는 가격인가’를 봐야 합니다 안녕하세요.수색증산뉴타운 증산5구역과 새절역세권 재개발 현장에서 15년 이상 중개업무를 보고 있는 은평새땅집 와산교공인중개사사무소 대표 심미선입니다. 요즘 증산5구역 상담을 하다 보면 가장 자주 듣는 말이 있습니다.“소장님, 이주까지 끝났으면 이제 거의 안전한 거 아닌가요?”“현장에 휀스도 설치됐던데, 지금 들어가도 괜찮을까요?”“철거 시작되면 더 늦는 거 아닌가요?”충분히 그렇게 느끼실 수 있습니다.재개발은 눈에 보이기 전까지는 늘 불안합니다.그런데 이주가 마무리되고, 현장에 휀스가 설치되고, 철거 준비 분위기가 보이기 시작하면 투자자 입장에서는 사업이 훨씬 현실적으로 다가옵니다. 증산5구역도 지금 그런 구간에 들어와 있습니다.다만 현장에서 제가 꼭 말씀드리는 기준이 있습니다.이주가 끝났다는 것과 지금.. 2026. 6. 8.
수색증산뉴타운 지금 봐도 늦지 않을까? 증산5구역·수색8구역 매수 정리 안녕하세요.은평구 수색증산뉴타운, 증산5구역, 새절역세권 재개발 현장에서 매수 상담을 진행하고 있는 은평새땅집 와산교공인중개사 대표 심미선입니다. 증산5구역·수색8구역까지 매수자 관점에서 정리했습니다 최근 상담을 하다 보면 비슷한 질문을 자주 듣습니다.“수색증산뉴타운은 이제 거의 끝난 지역 아닌가요?”“남은 구역이 있다면 지금 봐도 늦지 않았을까요?”“DMC역 쪽이 좋다는 건 알겠는데, 단지별 차이를 모르겠습니다.” 수색증산뉴타운은 이미 상당 부분 신축 주거지로 바뀐 지역입니다.하지만 아직 완전히 마무리된 지역은 아닙니다. 이미 입주한 단지들은 이제 실거주 만족도와 시세 비교가 중요해졌고, 남아 있는 증산5구역과 수색8구역은 사업 진행 속도와 향후 공급 영향을 함께 봐야 하는 단계입니다. 오늘은 수색증.. 2026. 6. 4.
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