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다주택자 양도세 중과 이후 서울 아파트 시장, 지금은 ‘급매’보다 매물 잠김을 봐야 합니다 안녕하세요.수색증산 뉴타운 증산5구역 안에서 15년 이상 중개업을 하고 있는은평새땅집 와산교공인중개사사무소 대표 심미선입니다. 요즘 상담을 하다 보면 예전보다 질문이 조금 달라졌다는 걸 느낍니다.예전에는 단순히“집값 오를까요, 내릴까요?”이렇게 물어보시는 분들이 많았습니다. 그런데 요즘은 조금 더 현실적인 질문이 많습니다.“전세 만기가 다가오는데 한 번 더 연장하는 게 나을까요?”“다주택자 양도세 중과가 다시 적용되면 매물이 더 나오는 거 아닌가요?”“강남구 아파트값이 움직이면 은평이나 서대문도 같이 따라가는 건가요?”“지금은 기다려야 할까요, 아니면 관심 단지는 미리 봐야 할까요?” 이 질문들을 들을 때마다 저는 먼저 이렇게 말씀드립니다.지금은 서울 아파트 시장을 한 방향으로 보면 안 됩니다. 같은 서.. 2026. 5. 19.
증산5구역 입주권 매매, 0.440㎡ 도로지분 때문에 아찔했던 잔금 사례 최근 진행한 증산5구역 입주권 매매에서 0.440㎡ 도로지분 하나가 잔금 당일 큰 변수가 될 뻔한 일이 있었습니다.안녕하세요.수색증산 뉴타운 증산5구역에서 15년 이상 중개업을 하고 있는은평새땅집 와산교공인중개사사무소 대표 심미선입니다. 재개발 입주권을 매수할 때 많은 분들이 먼저 보는 것은 보통 가격, 프리미엄, 타입, 층수입니다.물론 중요합니다.하지만 현장에서 실제로 거래를 진행하다 보면, 정말 큰 문제는 의외로 아주 작은 부분에서 시작될 때가 있습니다.이번 증산5구역 입주권 매매도 그랬습니다. 문제가 될 뻔했던 면적은 고작 0.440㎡였습니다.평수로 보면 약 0.13평 정도입니다.숫자로만 보면 아주 작습니다.하지만 재개발에서는 이런 작은 도로지분 하나가 토지거래허가, 등기, 조합원 권리 승계까지 영.. 2026. 5. 16.
은평구 신사동 미성아파트 재건축, 매수 전 꼭 확인해야 할 3가지 안녕하세요.수색증산뉴타운과 증산5구역 인근에서 15년 이상 중개업을 하고 있는 은평새땅집 와산교공인중개사사무소 대표 심미선입니다.최근 은평구 신사동 미성아파트 재건축 관련 문의가 꾸준히 늘고 있습니다.주민설명회 안내문이 나오고, 정비계획수립안과 건축계획안, 정비계획입안제안 동의서 징구, 추진위원회 설립 절차 등이 알려지면서 관심이 커진 분위기입니다.현장에서 상담하다 보면 이런 질문을 자주 받습니다.“소장님, 이제 재건축 된다고 보면 되나요?”“지금 매수해도 늦지 않았을까요?”“전세 세입자 있는 물건도 살 수 있나요?” 저는 이런 질문을 받을 때마다 먼저 이렇게 말씀드립니다.신사동 미성아파트는 기대감만 보고 판단할 단지는 아닙니다.입지와 흐름은 분명히 볼 만하지만, 매수 전에는 현재 사업 단계, 실거주 가.. 2026. 5. 14.
재개발 사업 절차, 투자 전에 이 순서부터 확인하세요 안녕하세요! 수색증산뉴타운 증산5구역내에서 15년 이상 중개업을 하고 있는 은평새땅집 와산교공인중개사사무소 대표 심미선입니다. 재개발 투자를 처음 보시는 분들이 가장 많이 하는 실수가 있습니다.바로 “좋은 구역인지”부터 보려고 한다는 것입니다.물론 입지 중요합니다.브랜드, 세대수, 교통, 주변 시세도 당연히 봐야 합니다.하지만 현장에서 상담을 하다 보면, 의외로 가장 먼저 확인해야 할 것을 놓치는 분들이 많습니다.바로 재개발 사업 절차상 지금 어느 단계에 있는지입니다. 최근에도 은평구, 증산동, 수색증산권역 재개발을 보시는 분들 중에가격이나 소문은 많이 알고 오셨는데, 정작 현재 사업 단계는 정확히 모르고 계신 경우가 있었습니다. “소장님, 여기는 지금 들어가도 괜찮을까요?”“정비구역 지정됐다고 하던데 .. 2026. 5. 14.
재개발과 재건축 차이, 서울 재개발 보기 전 이 기준부터 확인하세요 안녕하세요! 증산5구역내 15년이상 중개업을 하고 있는 은평새땅집 와산교공인중개사사무소 대표 심미선입니다. 재개발과 재건축을 같은 기준으로 보면 투자 판단이 흔들릴 수 있습니다.상담을 하다 보면 이런 말씀을 정말 많이 듣습니다. “소장님, 어차피 둘 다 새 아파트 되는 거 아닌가요?”“재개발이든 재건축이든 결국 오래된 집 허물고 다시 짓는 거잖아요?”겉으로 보면 맞는 말처럼 보입니다.둘 다 낡은 건물을 정비하고, 시간이 지나면 새 아파트가 들어서는 사업처럼 보이니까요.그런데 실제로 물건을 검토해보면 완전히 다릅니다. 재건축은 이미 있는 아파트 단지를 다시 짓는 사업에 가깝고,재개발은 오래된 주거지와 골목, 도로, 기반시설, 생활환경까지 함께 바꾸는 사업입니다.쉽게 말하면 이렇습니다. 재건축은 단지를 새로.. 2026. 5. 13.
위반건축물 양성화, 임대인이 지금 확인해야 할 5가지 안녕하세요.증산5구역 내에서 15년 이상 중개업을 하고 있는 은평새땅 와산교부동산 대표 공인중개사 심미선입니다.요즘 은평구에서 임대인분들과 상담하다 보면 위반건축물 양성화 관련 문의가 확실히 늘었습니다. “소장님, 건축물대장에 위반건축물 표시가 있는데 지금이라도 정리할 수 있을까요?”“이행강제금을 계속 내고 있는데, 이번에 대상이 되면 부담이 줄어들까요?”“근생으로 되어 있는데 실제로는 주거용으로 쓰고 있어요. 이런 경우도 해당될까요?”특히 오래된 다가구주택, 다세대주택, 단독주택을 보유하고 계신 임대인이라면 이번 내용을 그냥 넘기시면 안 됩니다.위반건축물로 등재되면 단순히 행정상 불이익만 생기는 것이 아닙니다.대출 제한, 임대차 진행의 불편, 전세보증 관련 문제, 매도 시 가격 협상력 저하까지 이어지는.. 2026. 5. 9.
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