안녕하세요.
증산5구역 내에서 15년 이상 중개업을 하고 있는 은평새땅 와산교부동산 대표 공인중개사 심미선입니다.
요즘 은평구에서 임대인분들과 상담하다 보면 위반건축물 양성화 관련 문의가 확실히 늘었습니다.
“소장님, 건축물대장에 위반건축물 표시가 있는데 지금이라도 정리할 수 있을까요?”
“이행강제금을 계속 내고 있는데, 이번에 대상이 되면 부담이 줄어들까요?”
“근생으로 되어 있는데 실제로는 주거용으로 쓰고 있어요. 이런 경우도 해당될까요?”
특히 오래된 다가구주택, 다세대주택, 단독주택을 보유하고 계신 임대인이라면 이번 내용을 그냥 넘기시면 안 됩니다.
위반건축물로 등재되면 단순히 행정상 불이익만 생기는 것이 아닙니다.
대출 제한, 임대차 진행의 불편, 전세보증 관련 문제, 매도 시 가격 협상력 저하까지 이어지는 경우가 있기 때문입니다.
최근 주거용 위반건축물 한시적 양성화 관련 특별법이 통과되면서, 일정 요건을 갖춘 소규모 주거용 위반건축물은 사용승인을 받을 수 있는 길이 열렸습니다.
다만 여기서 꼭 기억하셔야 할 점이 있습니다.
이번 제도는 모든 위반건축물을 무조건 합법화해주는 제도는 아닙니다.
임대인 입장에서는 지금 내 건물이 대상인지, 어떤 자료를 먼저 확인해야 하는지 차분히 따져보는 것이 중요합니다.
임대인이 가장 먼저 확인해야 할 것은 건축물대장입니다
위반건축물이라고 하면 막연하게 “불법 건물” 정도로 생각하시는 경우가 많습니다. 하지만 실제 현장에서 보면 위반 유형은 생각보다 다양합니다.
허가받은 용도와 다르게 사용하는 용도위반, 허가 없이 면적을 늘린 불법 증축, 베란다나 옥상 공간을 확장한 경우, 내부를 나눠 세대수를 늘린 경우, 건폐율이나 용적률을 초과한 경우, 구조를 임의로 변경한 경우 등이 대표적입니다.
은평구 오래된 주택가에서 상담하다 보면 특히 자주 나오는 사례가 있습니다.
바로 근린생활시설을 주거용으로 사용하는 경우입니다.
건축물대장에는 근생으로 되어 있는데, 실제로는 방을 만들어 임대하고 있는 경우입니다. 임대인 입장에서는 오래전부터 그렇게 사용해왔기 때문에 대수롭지 않게 생각하실 수 있습니다.
하지만 행정상으로는 실제 사용 상태와 건축물대장 내용이 다르면 위반으로 판단될 수 있습니다.
그래서 이번 위반건축물 양성화 대상 여부를 보기 전에도, 우선 건축물대장에 어떤 위반 내용이 표시되어 있는지 확인하는 것이 가장 먼저입니다.
2023년 12월 31일 이전 완공 여부가 중요합니다
이번 한시적 양성화는 오래전부터 방치되어 온 생활형 위반건축물을 정리하자는 취지가 큽니다.
그래서 아무 시점의 위반건축물이나 모두 포함되는 것은 아닙니다.
핵심 기준은 2023년 12월 31일 이전 사실상 완공된 소규모 주거용 위반건축물인지 여부입니다.
이 부분은 임대인분들이 꼭 구분하셔야 합니다.
건물 자체는 오래전에 지어졌지만, 내부 구조 변경이나 용도 변경이 나중에 이루어진 경우라면 판단이 달라질 수 있습니다. 반대로 오래된 건물이라도 서류와 현장 상태가 맞지 않으면 추가 확인이 필요할 수 있습니다.
은평구처럼 오래된 주택가와 정비사업 구역이 함께 있는 지역에서는 서류와 실제 현장 상태가 다른 경우도 종종 있습니다.
이런 경우 건축물대장만 보고 단정하기보다, 현재 사용 상태와 위반 내용까지 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
소규모 주거용 기준에 들어가는지 봐야 합니다
이번 특별법은 대규모 건축물이나 투기성 건축물을 위한 제도가 아닙니다.
서민 주거 중심의 소규모 건축물을 정리하기 위한 성격이 강합니다.
현재 알려진 기준으로는 다세대주택은 전용면적 85㎡ 이하, 단독주택은 연면적 165㎡ 이하, 다가구주택은 연면적 660㎡ 이하가 주요 대상입니다.
단독주택은 조례에 따라 일부 기준이 달라질 수 있어 지자체 확인도 필요합니다.
여기서 임대인분들이 많이 하시는 질문이 있습니다.
“우리 건물도 주택인데 당연히 되는 거 아닌가요?”
그렇지는 않습니다.
주택이라고 해도 면적, 위반 형태, 위치, 안전성, 주차 요건에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 그래서 “대상일 것 같다”가 아니라 “대상 요건을 충족하는지”를 확인하는 방식으로 접근해야 합니다.
근생을 주거용으로 임대 중이라면 더 꼼꼼히 보셔야 합니다
현장에서 가장 민감한 부분이 바로 근생 주거 사용입니다.
근린생활시설을 주거용으로 임대하고 있는 건물은 임대수익만 보면 괜찮아 보일 수 있습니다. 하지만 위반건축물로 표시되면 여러 문제가 생길 수 있습니다.
임차인 전입 문제, 전세대출 문제, 보증보험 가입 문제, 매매 시 가격 협상 문제까지 연결될 수 있기 때문입니다.
이번 양성화에서 근린생활시설을 주택으로 사용 중인 경우도 일정 요건을 충족하면 포함될 수 있다는 내용이 있습니다. 하지만 단순히 사람이 살고 있다고 해서 바로 양성화되는 것은 아닙니다.
핵심은 안전 기준과 주차 기준입니다.
구조적으로 안전한지, 화재 안전에는 문제가 없는지, 주차 기준을 맞출 수 있는지 등을 함께 봐야 합니다.
저는 임대인 상담을 할 때 이 부분을 꼭 말씀드립니다.
근생 주거 사용 건물은 지금 월세가 잘 나온다는 이유만으로 판단하시면 안 됩니다. 나중에 매도하거나 대출을 받을 때 오히려 문제가 커질 수 있기 때문입니다.
이행강제금과 과태료 체납 여부도 확인해야 합니다
위반건축물로 등재되면 시정명령이 나오고, 원상복구가 되지 않으면 이행강제금이 반복적으로 부과될 수 있습니다.
임대인 입장에서는 이 부분이 가장 현실적인 부담입니다.
“한 번 내면 끝나는 줄 알았는데 계속 나오더라.”
“매도하려고 하니까 그때서야 문제가 커졌어요.”
현장에서 이런 말씀을 하시는 분들도 적지 않습니다.
이번 양성화에서도 과태료나 이행강제금 체납 여부는 중요한 체크포인트입니다. 미납이 있다면 일정 기간 내 납부 조건으로 절차가 진행될 수 있다는 내용이 있지만, 기본적으로 체납 상태는 먼저 확인해두는 것이 좋습니다.
또 하나 놓치면 안 되는 부분이 있습니다.
바로 제외 지역 여부입니다.
개발제한구역, 군사시설보호구역, 정비구역 등은 제외될 수 있고, 공익 훼손 우려가 크거나 고의성이 강한 위반건축물은 인정이 어려울 수 있습니다.
즉, 같은 은평구 안에서도 건물이 어디에 있는지, 어떤 규제를 받고 있는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
임대인이 지금 바로 확인할 5가지
정리하면 임대인은 아래 5가지만 먼저 확인해도 상담 방향이 훨씬 명확해집니다.
첫째, 건축물대장에 위반건축물 표시가 있는지 확인하세요.
둘째, 위반 내용이 용도위반인지, 증축인지, 세대수 증가인지 확인하세요.
셋째, 2023년 12월 31일 이전 완공 건물인지 확인하세요.
넷째, 다세대·단독·다가구 등 소규모 주거용 기준에 들어가는지 확인하세요.
다섯째, 이행강제금·과태료 체납과 제외 지역 여부를 확인하세요.
이번 위반건축물 양성화는 임대인에게 분명 기회가 될 수 있습니다.
위반건축물 표시가 정리되면 향후 임대, 매매, 대출, 보증금 문제에서 리스크를 줄이는 데 도움이 될 수 있기 때문입니다.
하지만 모든 건물이 대상이 되는 것은 아니기 때문에, 막연히 기다리기보다는 내 건물이 어떤 상태인지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
건축물대장과 현재 사용 상태만 봐도 1차 방향은 잡히는 경우가 많습니다.
은평구에서 오래된 다가구주택, 다세대주택, 단독주택, 근생 주거 사용 건물과 관련해 고민이 있으시다면 케이스에 맞춰 체크해드리겠습니다.
비슷한 상황이라면 건축물대장 기준으로 먼저 확인해드릴게요. 편하게 문의 주세요.
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