핵심 요약
서울은 2025년 10월 15일 대책 이후 전역이 조정대상지역으로 확대됐습니다.
다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료 예정입니다.
서울 토지거래허가 대상 주택은 5월 9일까지 토지거래허가 신청이 접수되는지가 핵심입니다.
기존 4개구는 2026년 9월 9일, 신규 지정 지역은 2026년 11월 9일까지 후속 양도 기한을 확인해야 합니다.
요즘 서울 주택 매도 상담에서 가장 많이 나오는 질문이 있습니다.
“소장님, 서울은 이제 전부 조정대상지역 아닌가요?”
“토지거래허가구역이면 5월 9일까지 계약서까지 써야 하나요?”
“약정서 쓰고 토지거래허가 신청만 접수해도 되는 건가요?”
“세금 때문에 지금 급매로 낮춰야 할까요?”
결론부터 말씀드리면, 지금 서울 다주택 매도자가 먼저 확인해야 할 것은 무조건 급매 여부가 아닙니다.
먼저 봐야 할 것은 네 가지입니다.
서울 전역 조정대상지역 여부, 토지거래허가 대상 여부, 2026년 5월 9일까지 허가 신청 접수 가능성, 그리고 이후 허가·계약·잔금 일정입니다.
2025년 10월 15일 대책 이후 서울은 강남구·서초구·송파구·용산구만 조정대상지역으로 보면 안 됩니다. 기존 4개구는 지정을 유지했고, 그 외 서울 21개 자치구도 조정대상지역·투기과열지구로 신규 지정됐습니다.
또한 정부는 다주택자 양도세 중과 유예를 2026년 5월 9일 종료하되, 토지거래허가구역의 절차상 불편을 고려해 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우에도 일정 요건을 갖추면 중과 배제 대상에 포함하도록 보완했습니다.
그래서 서울 매도자는 단순히 “5월 9일 전에 팔 수 있느냐”가 아니라, 5월 9일까지 토지거래허가 신청이 실제 접수되는지, 허가 후 정해진 기한 안에 양도까지 가능한지를 함께 봐야 합니다.
저는 매도 상담을 할 때 무조건 “빨리 파셔야 합니다”라고 말씀드리지 않습니다.
세금만 보고 급하게 가격을 낮췄다가 매매가격에서 더 큰 손해를 볼 수도 있고, 반대로 신청일이나 잔금일 하나를 놓쳐 세 부담이 크게 달라질 수도 있기 때문입니다.
이 글은 이런 분께 필요합니다
아래 상황에 해당하는 서울 다주택 매도자라면 끝까지 확인해보시는 게 좋습니다.
□ 서울에 주택을 2채 이상 보유하고 있는 분
□ 강남·서초·송파·용산 또는 그 외 서울 21개구에 주택이 있는 분
□ 토지거래허가구역 주택 매도를 검토 중인 분
□ 2026년 5월 9일 전후 매도 시점을 고민하는 분
□ 세금 때문에 급매로 낮춰야 할지 판단이 필요한 분
□ 약정서, 토지거래허가 신청, 본계약, 잔금 일정이 헷갈리는 분
일반 매매와 토허제 매매, 기준이 다릅니다
가장 먼저 구분해야 할 것은 일반 매매인지, 토지거래허가 대상 주택인지입니다.
| 일반 매매 | 매매계약 체결 및 계약금 증빙 여부 | 잔금·등기 일정 |
| 서울 토허제 대상 주택 | 토지거래허가 신청 접수 여부 | 허가 후 계약, 잔금 또는 등기 |
| 기존 4개구 | 토지거래허가 신청 접수 | 계약일부터 4개월 내, 늦어도 2026년 9월 9일까지 양도 |
| 신규 21개구 | 토지거래허가 신청 접수 | 계약일부터 6개월 내, 늦어도 2026년 11월 9일까지 양도 |
정리하면, 서울 토지거래허가 대상 주택은 5월 9일까지 본계약서와 계약금 수령을 반드시 끝내야 한다는 의미가 아니라, 토지거래허가 신청이 실제 접수되는지가 핵심입니다.
다만 신청만으로 모든 절차가 끝나는 것은 아닙니다.
허가 후 매매계약을 체결하고, 기존 4개구는 2026년 9월 9일까지, 신규 21개구는 2026년 11월 9일까지 후속 양도 기한을 맞춰야 합니다.
1. 서울은 이제 전역 조정대상지역으로 봐야 합니다
다주택자 양도세 중과에서 가장 먼저 확인할 것은 주택 수와 지역입니다.
예전에는 서울 안에서도 강남구·서초구·송파구·용산구를 중심으로 조정대상지역 여부를 이야기하는 경우가 많았습니다.
하지만 2025년 10월 15일 대책 이후에는 서울 전역을 조정대상지역 기준으로 점검하는 것이 안전합니다.
기존 조정대상지역은 아래 4개구입니다.
□ 강남구
□ 서초구
□ 송파구
□ 용산구
그리고 그 외 서울 21개 자치구도 신규 조정대상지역으로 지정됐습니다.
즉, 서울 주택을 보유한 다주택 매도자라면 “강남권이 아니니까 괜찮겠지”라고 보기 어렵습니다.
현장에서 이런 질문을 자주 듣습니다.
“저는 강남은 아니고 마포 쪽인데, 그래도 중과를 봐야 하나요?”
지금은 봐야 합니다.
다만 모든 서울 주택을 똑같이 보면 안 됩니다.
강남·서초·송파·용산 기존 4개구인지, 그 외 서울 21개 신규 지정 지역인지에 따라 후속 양도 기한이 다르게 적용될 수 있기 때문입니다.
정리하면 이렇습니다.
서울은 전역 조정대상지역으로 보고, 기존 4개구와 신규 21개구는 나눠서 봐야 합니다.
2. 토지거래허가구역은 5월 9일까지 ‘허가 신청 접수’가 핵심입니다
이번 글에서 가장 중요한 부분입니다.
“토허제 지역이면 5월 9일까지 본계약서와 계약금까지 끝내야 하나요?”
일반 매매라면 매매계약 체결일과 계약금 증빙을 봐야 하는 경우가 있습니다.
하지만 토지거래허가구역 주택은 구조가 다릅니다.
토지거래허가구역에서는 보통 거래 조건을 정리한 뒤, 허가 신청을 하고, 허가를 받은 다음 본계약으로 이어집니다.
이 절차 때문에 5월 9일까지 본계약서와 계약금까지 모두 끝내기 어려운 경우가 생길 수 있습니다.
그래서 정부는 토지거래허가 심사 기간을 고려해, 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우까지 다주택자 양도세 중과 배제 대상에 포함하도록 보완했습니다.
따라서 서울 토지거래허가 대상 주택은 이렇게 봐야 합니다.
5월 9일까지 본계약서와 계약금 수령을 반드시 끝내야 한다가 아니라,
5월 9일까지 토지거래허가 신청이 접수되는지가 핵심입니다.
여기서 약정서 이야기가 나옵니다.
실무상 약정서는 토지거래허가 신청을 위한 출발점이 될 수 있습니다. 매도자와 매수자가 거래 의사와 조건을 정리하고, 이를 바탕으로 토지거래허가 신청을 진행하는 구조입니다.
다만 세금 판단에서 중요한 것은 약정서 작성 자체가 아니라, 2026년 5월 9일까지 토지거래허가 신청이 실제 접수됐는지입니다.
정리하면 이렇습니다.
약정서를 바탕으로 2026년 5월 9일까지 토지거래허가 신청이 접수되고, 이후 허가·계약·잔금 또는 등기 기한까지 맞춰야 중과 배제 적용을 검토할 수 있습니다.
현장에서 저는 이렇게 설명드립니다.
“약정서는 출발점이고, 핵심은 허가 신청 접수일입니다. 끝은 허가 후 계약, 잔금 또는 등기까지 이어지는 일정입니다.”
3. 기존 4개구와 신규 21개구는 양도 기한이 다릅니다
서울은 전역이 조정대상지역으로 확대됐지만, 모든 지역의 기한을 똑같이 보면 안 됩니다.
핵심은 기존 지정 지역과 신규 지정 지역의 구분입니다.
기존 조정대상지역인 강남구·서초구·송파구·용산구는 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하고, 이후 허가를 받아 매매계약을 체결한 뒤 계약일부터 4개월 내, 늦어도 2026년 9월 9일까지 양도해야 중과 배제 적용을 받을 수 있습니다.
반면 2025년 10월 16일 새로 조정대상지역으로 지정된 서울 21개 자치구 등은 2026년 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하고, 이후 허가를 받아 매매계약을 체결한 뒤 계약일부터 6개월 내, 늦어도 2026년 11월 9일까지 양도해야 합니다.
다시 한 번 정리하면 아래와 같습니다.
| 기존 조정대상지역 | 강남·서초·송파·용산 | 2026년 5월 9일까지 토지거래허가 신청 | 계약일부터 4개월 내, 늦어도 2026년 9월 9일까지 |
| 신규 조정대상지역 | 그 외 서울 21개 자치구 등 | 2026년 5월 9일까지 토지거래허가 신청 | 계약일부터 6개월 내, 늦어도 2026년 11월 9일까지 |
여기서 중요한 것은 날짜만 외우는 것이 아닙니다.
내 물건이 어느 구에 있는지, 토지거래허가 대상인지, 세입자 퇴거가 가능한지, 매수자가 자금 계획을 맞출 수 있는지까지 함께 봐야 합니다.
4. 약정서만 쓰면 끝? 아닙니다
서울 토허제 매도에서 가장 위험한 오해는 이것입니다.
“약정서 쓰고 접수만 하면 끝난 거죠?”
아닙니다.
접수는 매우 중요하지만, 그 자체로 모든 절차가 끝나는 것은 아닙니다.
서울 토지거래허가 대상 주택은 아래 순서로 봐야 합니다.
- 매도자와 매수자가 거래 조건 협의
- 약정서 등 허가 신청에 필요한 서류 준비
- 2026년 5월 9일까지 토지거래허가 신청 접수
- 관할 관청의 허가 심사
- 허가 후 매매계약 체결
- 계약일부터 정해진 기한 안에 잔금 또는 등기
- 양도세 중과 배제 적용 여부 최종 확인
저는 매도자분들께 이렇게 말씀드립니다.
“5월 9일까지 허가 신청이 접수되는지 먼저 보시고, 그 다음은 허가 후 잔금 일정까지 거꾸로 계산해야 합니다.”
특히 세입자가 있는 주택은 더 조심해야 합니다.
매수자가 실거주 목적으로 들어와야 하는 경우, 세입자 퇴거 일정이 맞지 않으면 허가나 잔금 일정에 문제가 생길 수 있습니다.
매수자 대출 실행, 법무사 일정, 등기 일정도 함께 체크해야 합니다.
즉, 지금은 단순히 “신청만 하면 되나?”가 아니라 **“신청 후 실제 양도까지 가능한가?”**를 봐야 합니다.
5. 급매가 답인지, 보유가 나은지 숫자로 비교해야 합니다
다주택자 양도세 중과 유예 종료가 가까워지면 매도자 입장에서는 마음이 급해질 수밖에 없습니다.
하지만 급하다고 무조건 가격을 낮추는 것이 정답은 아닙니다.
실제 상담에서도 이런 경우가 많습니다.
“세금 때문에 1억 정도 낮춰서라도 빨리 팔아야 할까요?”
이럴 때 저는 세금부터 단정하지 않습니다.
먼저 현재 시장에서 실제 매도 가능한 가격을 봅니다.
세금 절감액보다 급매 손실이 크다면, 급하게 파는 것이 오히려 불리할 수 있습니다.
반대로 중과 전후 세금 차이가 크다면, 일정 조정과 빠른 매도 전략이 더 유리할 수 있습니다.
즉, 지금은 감으로 결정할 때가 아닙니다.
세금 차이와 가격 조정폭을 나란히 놓고 비교해야 할 시기입니다.
매도 전에는 아래 항목을 함께 봐야 합니다.
| 서울 전역 조정대상지역 여부 | 중과 대상 판단의 출발점 |
| 기존 4개구인지 신규 21개구인지 | 양도 완료 기한이 다를 수 있음 |
| 토지거래허가 대상 여부 | 5월 9일까지 허가 신청 접수 가능성 확인 |
| 현재 매도 가능 가격 | 급매 손실과 세금 절감액 비교 |
| 세입자 퇴거 가능성 | 허가 후 잔금 일정에 영향 |
| 매수자 자금 계획 | 대출·잔금 실행 가능성 확인 |
| 잔금·등기 가능성 | 중과 배제 요건의 최종 확인 |
세금 계산은 세무사 영역입니다.
하지만 현재 시장에서 얼마에 팔릴 수 있는지, 잔금까지 가능한 매수자를 찾을 수 있는지, 어떤 집을 먼저 내놓는 것이 현실적인지는 현장 중개사가 함께 점검해야 할 부분입니다.
저희 사무실에서도 세액을 단정해서 말씀드리지는 않습니다.
대신 세무사 상담 전에 필요한 매도 순서, 예상 매도 가능 가격, 토지거래허가 신청 가능성, 잔금 일정부터 먼저 정리해드립니다.
이 정리가 되어 있어야 세무 상담도 훨씬 정확해집니다.
다주택 매도자가 지금 바로 확인할 체크리스트
다주택자 양도세 중과 유예 종료 전 매도를 고민 중이라면 아래 항목부터 확인해보세요.
□ 보유 주택이 서울 또는 조정대상지역에 있는가?
□ 강남·서초·송파·용산 기존 4개구에 해당하는가?
□ 그 외 서울 21개 신규 조정대상지역에 해당하는가?
□ 토지거래허가 대상 주택인가?
□ 2026년 5월 9일까지 토지거래허가 신청 접수가 가능한가?
□ 약정서 등 허가 신청에 필요한 서류 준비가 가능한가?
□ 허가 후 매매계약 체결이 가능한가?
□ 기존 4개구라면 계약일부터 4개월 내, 늦어도 2026년 9월 9일까지 양도가 가능한가?
□ 신규 지정 지역이라면 계약일부터 6개월 내, 늦어도 2026년 11월 9일까지 양도가 가능한가?
□ 세입자 퇴거 일정에 문제가 없는가?
□ 매수자의 자금 계획과 대출 실행 가능성이 있는가?
□ 급매로 낮췄을 때 세금 절감분보다 손해가 크지 않은가?
□ 세무사와 양도세 중과 배제 적용 여부를 확인했는가?
이 중 하나라도 애매하다면 인터넷 글만 보고 결정하기에는 위험합니다.
부동산 세금은 보유 주택 수, 취득 시기, 지역, 임대등록 여부, 상속·증여 여부, 세대 구성에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 최종 세금 판단은 반드시 세무 전문가 확인을 권장드립니다.
어떤 집부터 팔아야 할까요?
다주택자 매도 전략에서 중요한 것은 매도 순서입니다.
가격이 높은 집부터 파는 것이 항상 정답은 아닙니다.
양도차익이 큰 집, 조정대상지역에 있는 집, 비규제지역에 있는 집, 세입자 퇴거가 쉬운 집, 토지거래허가 절차가 가능한 집을 나눠서 봐야 합니다.
특히 “똘똘한 한 채를 남기고 싶다”는 분들은 더 조심해야 합니다.
지금 급하게 한 채를 정리하는 것이 나중의 비과세 전략에 도움이 될 수도 있지만, 반대로 순서를 잘못 잡으면 기대했던 효과가 줄어들 수 있습니다.
제가 권하는 순서는 이렇습니다.
첫째, 서울 또는 조정대상지역 주택인지 확인합니다.
둘째, 기존 4개구인지 신규 21개구인지 구분합니다.
셋째, 토지거래허가 대상인지 확인합니다.
넷째, 2026년 5월 9일까지 토지거래허가 신청 접수가 가능한지 봅니다.
다섯째, 허가 후 매매계약과 잔금·등기 일정이 가능한지 확인합니다.
여섯째, 급매 손실과 세금 절감액을 비교합니다.
일곱째, 마지막에 남길 주택이 향후 1주택 전략과 맞는지 점검합니다.
이 과정을 거친 뒤에야 “지금 팔지, 조금 더 보유할지, 가격을 어디까지 조정할지” 판단할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 서울은 이제 모두 조정대상지역인가요?
네. 2025년 10월 15일 대책 이후 기존 강남·서초·송파·용산은 지정을 유지했고, 그 외 서울 21개 자치구도 조정대상지역·투기과열지구로 신규 지정됐습니다.
Q2. 토지거래허가구역은 5월 9일까지 계약서와 계약금 증빙이 꼭 필요한가요?
토지거래허가 대상 주택은 추가 보완방안에 따라 2026년 5월 9일까지 토지거래허가 신청을 접수한 경우에도 중과 배제 적용을 검토할 수 있습니다. 이후 허가를 받고 매매계약을 체결한 뒤 정해진 기한 안에 양도해야 합니다.
Q3. 약정서만 쓰면 중과를 피할 수 있나요?
“약정서만 쓰면 끝”이라고 단정하면 안 됩니다. 실무상 약정서를 바탕으로 토지거래허가 신청을 할 수는 있지만, 핵심은 2026년 5월 9일까지 토지거래허가 신청이 실제 접수되는지입니다. 그리고 이후 허가, 매매계약, 잔금 또는 등기까지 이어져야 합니다.
Q4. 기존 4개구와 신규 21개구는 왜 나눠서 봐야 하나요?
기존 조정대상지역인 강남·서초·송파·용산은 계약일부터 4개월 내, 늦어도 2026년 9월 9일까지 양도해야 합니다. 신규 지정 지역은 계약일부터 6개월 내, 늦어도 2026년 11월 9일까지 양도해야 하는 기준이 적용됩니다.
Q5. 급매로라도 빨리 파는 게 무조건 유리한가요?
그렇지 않습니다. 세금 절감액보다 급매 손실이 크면 전체 손익이 나빠질 수 있습니다. 예상 양도세, 현재 매도 가능 가격, 토지거래허가 절차, 잔금 가능성을 함께 봐야 합니다.
요약
서울은 2025년 10월 15일 대책 이후 전역이 조정대상지역으로 확대됐습니다.
토지거래허가 대상 주택은 2026년 5월 9일까지 토지거래허가 신청 접수가 핵심입니다.
약정서는 출발점일 수 있지만, 최종적으로는 허가 후 계약·잔금 또는 등기 기한까지 맞춰야 중과 배제 적용을 검토할 수 있습니다.
지금 필요한 건 급한 매도가 아니라 정확한 순서입니다
다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매도자분들이 불안해하는 것은 당연합니다.
하지만 이럴 때일수록 중요한 것은 “무조건 빨리 팔자”가 아닙니다.
서울 전역 조정대상지역 여부, 기존·신규 지역 구분, 토지거래허가 대상 여부, 5월 9일까지 허가 신청 가능성, 이후 잔금·등기 일정을 먼저 정리해야 합니다.
세금은 세무사와 확인해야 하지만, 매도 가능 가격과 실제 잔금 일정은 현장에서 함께 봐야 합니다.
저희 사무실에서는 세액을 단정하지 않고, 세무사 상담 전 필요한 매도 순서·토지거래허가 신청 가능성·현재 매도 가능 가격·잔금 일정부터 먼저 정리해드립니다.
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