증산4구역·증산5구역 매매 차이, 지금 입주권 인수가 가능한 곳은?

 

 

“소장님, 증산4구역은 거래가 어렵다고 하고 증산5구역은 입주권 매물이 나오는데 왜 다른가요?”

증산동과 증산역 인근 정비사업 상담을 하다 보면 자주 받는 질문입니다.

두 구역은 가까이 있지만 사업 방식이 다릅니다. 그 결과 매수자가 새 아파트를 받을 권리를 이어받는 기준도 서로 다릅니다.

결론부터 말씀드리겠습니다.

 

증산4구역은 현재 기존 토지나 주택을 매수해 새 아파트 권리를 승계하는 방식으로는 검토할 실익이 사실상 없습니다.

반면 증산5구역은 관리처분인가 내역서에서 정상 입주권이 확인되고, 등기와 분담금 등 권리관계에 문제가 없다면 현재 입주권 인수를 검토할 수 있습니다.

 

쉽게 말하면 증산4구역은 지금 기존 물건을 살 시점이 아니고, 증산5구역은 서류로 확인되는 정상 입주권을 인수하는 구조입니다.

증산4구역은 현재 매수 검토 대상이 아닙니다

증산4구역은 일반적인 조합 방식의 재개발이 아니라 「공공주택 특별법」에 따라 추진되는 도심 공공주택 복합사업입니다.

기존 소유자는 토지나 건축물을 사업시행자에게 넘기고, 보상 절차를 거쳐 새 아파트를 공급받게 됩니다. 이를 현물보상이라고 합니다.

 

증산4구역에서는 2021년 6월 29일이 현물보상 대상 여부를 판단하는 중요한 기준으로 작용합니다.

현재 기존 토지나 주택을 매수하더라도 종전 소유자의 현물보상 대상자 지위가 매수자에게 그대로 따라오지 않습니다.

쉽게 말하면 이렇습니다.

 

집이나 토지의 소유권은 살 수 있어도, 새 아파트를 받을 권리까지 함께 사는 것은 아닙니다.

매수자가 현물보상 대상자로 인정되지 않으면 새 아파트를 공급받지 못하고 현금보상 대상이 될 수 있습니다.

정비사업 물건을 찾는 분들은 대부분 오래된 건물 자체보다 앞으로 들어설 새 아파트의 가치를 보고 접근합니다.

그런데 새 아파트를 받을 권리가 따라오지 않는다면, 현재 증산4구역 기존 물건을 매수할 현실적인 이유는 없습니다.

 

따라서 증산4구역은 소유권 매매계약 자체가 법적으로 모두 금지됐다는 의미가 아닙니다.

정확히는 새 아파트 취득을 목적으로 한 매수는 현재 검토할 실익이 없다는 의미입니다.

착공하면 증산4구역 매매가 가능할까?

“지금은 안 되더라도 공사가 시작되면 권리를 사고팔 수 있지 않을까요?”

그렇지 않습니다.

기존 건축물이 철거되고 새 아파트가 착공되더라도 현물보상 대상자가 가진 것은 아직 완성된 아파트의 소유권이 아닙니다.

동·호수가 정해진 경우도 마찬가지입니다.

 

아파트가 완공되지 않았고 소유권이전등기도 끝나지 않았다면, 여전히 현물보상 약정이나 공급계약에 따른 권리 상태입니다.

따라서 이주, 철거, 착공, 동·호수 배정만으로 일반 매매가 가능해지는 것은 아닙니다.

증산4구역의 현실적인 매수 가능 시점

증산4구역에서 현실적으로 매수를 검토할 수 있는 시점은 기존 현물보상 대상자가 새 아파트를 실제로 공급받은 이후입니다.

사업이 진행되면 이주와 철거를 거쳐 새 아파트가 착공됩니다.

공사가 완료되면 준공과 사용승인 절차가 진행되고, 현물보상 대상자는 보상금과 분양대금을 정산합니다.

 

이후 새 아파트가 현물보상 대상자 본인 명의로 소유권이전등기됩니다.

가장 명확한 매수 검토 시점은 이 소유권이전등기까지 모두 끝난 이후입니다.

 

즉, 증산4구역은 공사 중인 현물보상 권리를 매수하는 방식으로 접근할 구역이 아닙니다.

기존 현물보상 대상자가 사업을 끝까지 진행해 새 아파트를 공급받고, 본인 명의로 등기까지 마친 뒤 일반 아파트 매물로 나오는 시점을 기다려야 합니다.

다만 등기 이후에도 공급계약상 처분 제한과 당시 부동산 규제는 별도로 확인해야 합니다.

한 문장으로 정리하면 다음과 같습니다.

 

증산4구역은 현재 기존 물건을 매수할 단계가 아니라, 향후 완성된 아파트가 현물보상 대상자 명의로 등기된 뒤 일반 매물로 나올 때 검토해야 하는 구역입니다.

증산5구역은 정상 입주권 인수가 가능합니다

증산5구역은 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 추진되는 일반 주택재개발사업입니다.

이미 관리처분계획인가를 받은 구역이므로 해당 물건이 분양 대상인지, 어떤 입주권이 부여됐는지를 관리처분인가 내역서에서 확인할 수 있습니다.

 

증산5구역 매수를 지나치게 복잡하게 생각할 필요는 없습니다.

관리처분인가 내역서에서 매도인의 정상 입주권이 확인되고, 등기와 분담금 등 권리관계에 문제가 없다면 입주권 인수를 검토할 수 있습니다.

 

현장에서 증산5구역 입주권 매물을 볼 때 가장 먼저 확인하는 서류도 관리처분인가 내역서입니다.

이 서류에서 매도인이 분양 대상자로 정상 기재돼 있는지 확인합니다.

배정받은 주택형과 종전자산평가액, 권리가액, 추가분담금도 함께 살펴봅니다.

이후 분담금 납부 내역과 체납 여부, 이주비 대출 내용을 확인합니다.

 

등기부에서는 소유권과 근저당권, 압류, 가압류 등 소유권 이전에 문제가 될 수 있는 권리를 확인합니다.

마지막으로 등기부상 소유자와 조합 서류의 권리자가 일치하는지 확인하면 됩니다.

이 과정에 특별한 문제가 없다면 증산5구역 입주권 인수를 실무적으로 검토할 수 있습니다.

관리처분인가 내역서가 중요한 이유

“등기부등본이 깨끗하면 입주권도 문제없는 것 아닌가요?”

입주권 매매에서는 등기부등본만으로 부족합니다.

등기부에서는 소유권과 담보권을 확인할 수 있지만, 매도인이 실제 분양 대상자인지와 어떤 입주권을 가지고 있는지는 확인할 수 없습니다.

그래서 관리처분인가 내역서와 조합 자료를 함께 봐야 합니다.

 

실무에서는 다음 순서로 확인합니다.

먼저 관리처분인가 내역서에서 매도인의 정상 입주권을 확인합니다.

그다음 배정 주택형과 권리가액, 추가분담금을 확인합니다.

이후 분담금 납부 내역과 체납 여부, 이주비 대출을 살펴봅니다.

마지막으로 등기부와 조합 서류의 권리자가 일치하는지 확인합니다.

이 네 가지가 확인되면 증산5구역 입주권 인수 여부를 비교적 명확하게 판단할 수 있습니다.

증산4구역과 증산5구역의 차이는 간단합니다

증산4구역은 지금 기존 주택이나 토지를 매수하더라도 새 아파트를 받을 현물보상 대상자 지위가 따라오지 않습니다.

따라서 현재 기존 물건을 새 아파트 취득 목적으로 매수하는 것은 검토할 실익이 없습니다.

향후 현물보상 대상자가 새 아파트를 공급받고 본인 명의로 소유권이전등기까지 마친 뒤 일반 매물로 나와야 매수를 검토할 수 있습니다.

반면 증산5구역은 관리처분인가 내역서에서 정상 입주권이 확인되고, 등기와 분담금 등 권리관계에 문제가 없다면 현재 입주권 인수를 검토할 수 있습니다.

 

쉽게 정리하면 이렇습니다.

증산4구역은 지금 살 수 있는 입주권을 찾는 곳이 아닙니다.

증산5구역은 관리처분인가 내역서로 확인되는 정상 입주권을 인수하는 곳입니다.

지금 매수를 검토하고 있다면

증산4구역 기존 물건이라면 새 아파트를 받을 목적으로 매수 검토를 진행할 이유가 없습니다.

소유권을 취득할 수 있다는 말과 새 아파트를 받을 권리를 취득할 수 있다는 말은 전혀 다르기 때문입니다.

증산5구역 입주권이라면 관리처분인가 내역서부터 확인하면 됩니다.

 

매도인의 정상 입주권이 확인되고 권리가액과 추가분담금, 납부 내역 및 등기상 권리관계에 이상이 없다면 입주권 인수를 검토할 수 있습니다.

재개발 매매는 어렵게 설명할수록 핵심이 흐려집니다.

현재 상황은 한 문장으로 정리할 수 있습니다.

 

증산4구역은 현재 기존 물건 매수를 검토할 단계가 아니며, 증산5구역은 관리처분인가 내역서를 확인한 뒤 정상 입주권을 인수할 수 있는 구역입니다.

증산5구역 입주권을 검토하고 계시다면 관리처분인가 내역서와 권리가액, 추가분담금 및 등기상 권리관계부터 차근차근 확인해드리겠습니다. 편하게 문의 주세요.

 

와산교공인중개사사무소 서울 은평구 증산로15길 8