토지거래허가구역에서는 실거주 의사만으로 허가가 보장되지 않습니다
안녕하세요.
수색증산뉴타운 증산5구역과 새절역세권 재개발 현장에서 중개업무를 보고 있는
은평새땅집 와산교공인중개사사무소 대표 심미선입니다.
재개발 예정지, 신속통합재개발 후보지, 모아타운 예정지 안의 빌라나 상가주택을 상담하다 보면 자주 듣는 질문이 있습니다.
“토지거래허가구역인데 이 물건 매매가 가능할까요?”
“공실이면 허가 받기 쉬운 것 아닌가요?”
“위반건축물이 조금 있어도 제가 실거주하면 괜찮지 않나요?”
“건축물대장과 실제 구조가 다른데 문제될까요?”
결론부터 말씀드리면, 토지거래허가구역에서는 매수인이 실거주하겠다고 해서 무조건 허가가 나는 것은 아닙니다.
특히 해당 부동산에 위반건축물, 무단증축, 불법 용도변경, 건축물대장과 실제 현황의 차이가 있다면 토지거래계약 허가 단계에서 문제가 될 수 있습니다.
실제로 중앙행정심판위원회 재결례에서도 불법 용도변경과 무단증축 등이 문제 된 사안에서 행정청의 토지거래계약 불허가 처분이 정당하다고 본 사례가 있습니다.
토지거래허가구역 매매는 일반 매매와 다릅니다
일반적인 부동산 매매에서는 매도인과 매수인이 가격, 잔금일, 인도일, 특약을 정하고 계약서를 작성하면 거래가 진행됩니다.
하지만 토지거래허가구역 매매는 다릅니다.
계약서를 작성했다고 해서 바로 소유권 이전이 가능한 것이 아닙니다.
관할 행정청의 토지거래계약 허가를 받아야 합니다.
여기서 중요한 점은 하나입니다.
계약 가능성과 허가 가능성은 다릅니다.
매도인은 팔고 싶고, 매수인은 사고 싶어도 행정청이 허가하지 않으면 거래 진행이 어렵습니다.
따라서 토지거래허가구역 안의 부동산은 가격이나 입지만 보고 판단하면 안 됩니다.
매수인의 이용 목적, 실거주 가능성, 기존 임차인 여부, 건축물의 적법성까지 함께 확인해야 합니다.
중앙행정심판위원회 재결례가 주는 의미
법제처 국가법령정보센터에 공개된 중앙행정심판위원회 재결례 중 「토지거래계약불허가처분 취소청구」 사건이 있습니다.
이 사건은 토지거래허가구역 안의 부동산을 매매하려던 청구인이 관할 행정청에 토지거래계약 허가를 신청했지만, 행정청이 이를 허가하지 않은 사안입니다.
청구인은 불허가 처분이 부당하다고 주장하며 행정심판을 청구했습니다.
그러나 중앙행정심판위원회는 행정청의 판단이 위법하거나 부당하다고 보기 어렵다고 보았습니다.
결론은 청구 기각이었습니다.
쉽게 말하면, 토지거래계약 허가를 거부한 행정청의 판단이 정당하다고 본 사례입니다.
이 사건에서 문제가 된 핵심은 해당 토지와 건축물의 실제 이용 상태였습니다.
행정청은 해당 부동산에 불법 용도변경, 무단증축, 건축물대장과 실제 이용 현황의 차이 등 관계 법령에 맞지 않는 부분이 있다고 보았습니다.
이 재결례가 주는 메시지는 분명합니다.
토지거래허가 심사에서는 매수인이 “사겠다”, “실거주하겠다”고 말하는 것만으로 부족할 수 있습니다.
해당 부동산이 실제로 그 목적에 맞게 적법하게 이용될 수 있는지도 함께 검토될 수 있습니다.
오래전부터 그렇게 사용했다고 적법해지는 것은 아닙니다
현장에서 상담을 하다 보면 이런 말씀을 자주 듣습니다.
“이 동네 빌라는 다 이렇게 쓰고 있어요.”
“전 주인 때부터 이렇게 되어 있었어요.”
“구청에서 지금까지 아무 말 없었는데요.”
“건축물대장에는 다르게 되어 있지만 오래전부터 이렇게 사용했어요.”
물론 소유자나 매수자 입장에서는 억울하게 느껴질 수 있습니다.
하지만 행정청이 오랫동안 단속하지 않았다고 해서 불법 상태가 적법한 상태로 바뀌는 것은 아닙니다.
특히 토지거래허가구역에서는 기존 사용 관행보다 현재의 적법한 이용 가능성이 중요하게 검토될 수 있습니다.
재개발 예정지 안의 오래된 빌라나 상가주택은 과거부터 다양한 형태로 사용된 경우가 많습니다.
옥탑을 방처럼 쓰는 경우, 지하층을 주거공간처럼 사용하는 경우, 주차장 일부를 창고나 사무실처럼 사용하는 경우, 근린생활시설을 주거용으로 쓰는 경우도 있습니다.
문제는 이런 부분이 평소에는 크게 드러나지 않다가, 토지거래허가 신청 단계에서 중요한 판단 요소가 될 수 있다는 점입니다.
위반건축물 표시가 없어도 안심할 수 없는 이유
많은 분들이 계약 전 건축물대장을 확인하고 이렇게 말씀하십니다.
“위반건축물 표시가 없는데 괜찮은 것 아닌가요?”
물론 건축물대장상 위반건축물 표시가 있다면 매우 중요한 문제입니다.
하지만 위반건축물 표시가 없다고 해서 무조건 안전하다고 단정할 수는 없습니다.
서류상 내용과 실제 현장 상태가 다를 수 있기 때문입니다.
예를 들어 다음과 같은 경우는 특히 주의해야 합니다.
옥탑이나 베란다를 방처럼 사용하는 경우가 있습니다.
주차장 일부를 창고나 사무실처럼 사용하는 경우도 있습니다.
근린생활시설을 주거용으로 사용하는 경우도 확인이 필요합니다.
지하층을 실제 주거공간처럼 쓰는 경우도 있습니다.
대장상 면적보다 실제 사용하는 면적이 넓은 경우도 살펴봐야 합니다.
무단으로 칸막이를 설치해 세대를 나눈 경우도 문제가 될 수 있습니다.
공부상 용도와 실제 임대차 용도가 다른 경우도 반드시 확인해야 합니다.
건축물대장에는 문제가 없어 보여도 실제 현장에서 보면 구조나 사용 용도가 다른 경우가 있습니다.
토지거래허가구역에서는 이런 차이가 허가 심사에서 문제가 될 수 있습니다.
재개발 빌라 매수자가 특히 조심해야 하는 부분
재개발 예정지 안의 빌라를 매수하는 분들은 보통 미래 입주권, 사업 진행 가능성, 권리가액, 투자성 등을 함께 봅니다.
그러다 보니 현재 건물 상태를 가볍게 생각하는 경우가 있습니다.
“어차피 나중에 철거될 건물 아닌가요?”
“재개발되면 없어질 텐데 지금 구조가 그렇게 중요할까요?”
“공실이면 제가 들어가서 살면 되는 것 아닌가요?”
하지만 토지거래허가구역에서는 그렇게 단순하게 볼 수 없습니다.
재개발 예정지라 하더라도 허가 신청 당시에는 현재 존재하는 토지와 건축물을 기준으로 판단합니다.
그 건축물이 법령에 맞지 않는 상태라면 허가 과정에서 문제가 생길 수 있습니다.
특히 신속통합재개발 후보지나 모아타운 예정지처럼 토지거래허가구역으로 묶이는 지역에서는 매수자의 실거주 요건뿐 아니라 물건 자체의 적법성도 함께 확인해야 합니다.
현장에서 재개발 물건을 볼 때도 단순히 “입지가 좋다”, “가격이 괜찮다”만 보면 부족합니다.
그 물건이 실제로 허가 신청까지 무리 없이 갈 수 있는지, 건축물대장과 현황이 맞는지, 임차인 관계는 정리 가능한지까지 함께 확인해야 합니다.
좋은 물건은 단순히 싸게 나온 물건이 아닙니다.
가격, 권리관계, 건축물 상태, 허가 가능성이 함께 맞는 물건이 안전한 물건입니다.
매도자도 계약 전에 물건 상태를 점검해야 합니다
이 문제는 매수자만 조심할 일이 아닙니다.
매도자 입장에서도 매우 중요합니다.
토지거래허가구역 안의 물건을 매도하려면 매수인을 찾기 전에 내 물건 상태를 먼저 점검해야 합니다.
건축물대장상 용도와 실제 사용 용도가 맞는지 확인해야 합니다.
위반건축물 표시가 있는지도 봐야 합니다.
무단증축으로 볼 수 있는 부분이 있는지도 살펴야 합니다.
불법 용도변경 가능성이 있는지도 확인해야 합니다.
실제 현장 구조와 공부상 내용이 일치하는지도 중요합니다.
임차인이 있다면 실거주 인도 일정에 문제가 없는지도 봐야 합니다.
원상복구가 필요한 부분은 없는지도 미리 점검해야 합니다.
이런 부분을 확인하지 않고 계약을 진행하면 어렵게 매수인을 구해도 허가 단계에서 막힐 수 있습니다.
특히 계약금까지 받은 뒤 토지거래허가가 거부되면 계약 해제, 계약금 반환, 손해배상 주장, 중개책임 문제까지 이어질 수 있습니다.
매도자 입장에서도 “내 물건이 팔릴 수 있는 상태인지”보다 먼저 봐야 할 것은 허가를 받을 수 있는 상태인지입니다.
토지거래허가구역 계약 전 확인해야 할 자료
토지거래허가구역 안의 빌라, 다세대, 연립, 단독, 다가구, 상가주택을 매매할 때는 최소한 다음 자료를 확인하는 것이 좋습니다.
먼저 건축물대장을 확인해야 합니다.
건축물대장에서는 위반건축물 표시, 용도, 면적, 층수 등을 봐야 합니다.
등기사항전부증명서도 필요합니다.
소유권, 근저당, 가압류 등 권리관계를 확인해야 하기 때문입니다.
토지이용계획확인원도 반드시 봐야 합니다.
토지거래허가구역 여부, 용도지역, 정비구역 여부 등을 확인할 수 있습니다.
토지대장에서는 지목, 면적, 소유 관계를 확인할 수 있습니다.
임대차계약서가 있다면 임차인 유무, 보증금, 계약 만기, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
전입세대열람내역에서는 실제 거주자와 전입 여부를 확인해야 합니다.
확정일자 부여현황도 함께 확인하면 임차인의 권리관계를 파악하는 데 도움이 됩니다.
그리고 무엇보다 중요한 것은 현장 구조입니다.
건축물대장과 실제 사용 상태가 일치하는지 직접 확인해야 합니다.
무단증축이나 용도변경이 의심되는 부분은 계약 전에 반드시 짚고 넘어가야 합니다.
토지거래허가구역 매매는 서류와 현장이 함께 맞아야 안전합니다.
특약은 일반 매매보다 더 구체적이어야 합니다
토지거래허가구역 안의 부동산을 계약할 때는 특약도 신중하게 작성해야 합니다.
일반적인 매매계약처럼 잔금일과 인도일만 정리해서는 부족할 수 있습니다.
본 계약이 토지거래계약 허가를 조건으로 한다는 점을 명확히 해야 합니다.
허가가 나지 않을 경우 계약금 반환 여부도 정리해야 합니다.
불허가 사유가 위반건축물 문제일 경우 책임 소재도 미리 협의해야 합니다.
무단증축 또는 불법 용도변경이 발견될 경우 처리 방법도 필요합니다.
원상복구가 필요하다면 비용 부담 주체도 정해야 합니다.
허가 신청 기한과 당사자의 협조 의무도 특약에 담는 것이 좋습니다.
임차인 퇴거와 실거주 가능 시점도 중요한 부분입니다.
매수인의 실거주 의무 및 관련 서류 협조 내용도 상황에 따라 확인해야 합니다.
물론 실제 특약은 물건 상태와 계약 당사자의 합의에 따라 달라집니다.
하지만 분명한 것은, 토지거래허가구역에서는 일반 매매계약보다 훨씬 더 구체적인 특약이 필요하다는 점입니다.
특약은 분쟁이 생긴 뒤에 보는 문장이 아닙니다.
분쟁이 생기지 않도록 미리 정리하는 안전장치입니다.
토지거래허가구역 매매 전 체크리스트
계약 전에 최소한 아래 항목은 확인해보셔야 합니다.
첫째, 이 물건이 토지거래허가 대상인지 확인해야 합니다.
토지이용계획확인원 등을 통해 토지거래허가구역 여부를 먼저 확인해야 합니다.
둘째, 매수인의 이용 목적이 허가 기준에 맞는지 봐야 합니다.
실거주 목적이라면 실제로 거주가 가능한 상태인지, 기존 임차인 퇴거 일정은 가능한지 확인해야 합니다.
셋째, 건축물대장과 실제 구조가 일치하는지 확인해야 합니다.
대장상 용도, 면적, 층수와 실제 현장 상태가 맞는지 봐야 합니다.
넷째, 위반건축물 또는 무단증축 가능성이 있는지 살펴야 합니다.
옥탑, 베란다, 지하층, 주차장, 창고, 근린생활시설 부분은 특히 주의해야 합니다.
다섯째, 불법 용도변경으로 볼 여지가 있는지 확인해야 합니다.
근린생활시설을 주거용으로 쓰거나, 주거공간을 다른 용도로 임대하는 경우는 반드시 확인이 필요합니다.
여섯째, 임대차 관계가 허가와 실거주에 영향을 주는지 봐야 합니다.
기존 임차인이 있다면 계약 만기, 퇴거 협의, 전입 여부, 보증금 관계까지 함께 봐야 합니다.
일곱째, 허가가 안 날 경우 계약 처리가 정리되어 있는지 확인해야 합니다.
불허가 시 계약금 반환, 책임 소재, 원상복구 문제를 특약으로 정리해야 합니다.
요약
토지거래허가구역에서는 계약서를 썼다고 바로 거래가 완성되는 것이 아닙니다.
위반건축물, 무단증축, 불법 용도변경, 건축물대장과 실제 현황 불일치가 있으면 허가 단계에서 문제가 될 수 있습니다.
계약 전에는 서류와 현장을 함께 확인하고, 불허가 시 처리 방법까지 특약으로 정리해야 합니다.
마무리
토지거래허가구역 안의 부동산 거래는 일반 매매보다 훨씬 더 꼼꼼해야 합니다.
특히 재개발 예정지, 신속통합재개발 후보지, 모아타운 예정지, 오래된 빌라 밀집지역에서는 가격만 보고 판단하면 위험합니다.
“싸다.”
“공실이다.”
“입주 가능하다.”
“예전부터 이렇게 사용했다.”
이 말만으로는 충분하지 않습니다.
계약 전에 반드시 건축물대장, 토지이용계획확인원, 실제 현장 구조, 위반건축물 여부, 임대차 관계, 매수인의 실거주 가능성을 함께 확인해야 합니다.
중앙행정심판위원회 재결례가 주는 메시지도 분명합니다.
토지거래허가구역에서는 매수자의 의사만으로 허가가 나는 것이 아닙니다.
해당 부동산이 법령에 맞게 이용되고 있는지, 매수인의 이용 목적대로 실제 사용이 가능한지까지 함께 검토될 수 있습니다.
결국 토지거래허가구역 매매에서 가장 중요한 것은 하나입니다.
계약서 쓰기 전에, 허가가 날 수 있는 물건인지 먼저 확인하는 것입니다.
은평구 재개발 현장에서 상담을 하다 보면 좋은 물건은 단순히 가격이 싼 물건이 아닙니다.
허가 가능성, 권리관계, 건축물 상태, 실거주 가능성까지 함께 맞아야 안전한 물건입니다.
토지거래허가구역 안의 빌라나 상가주택을 보고 계시다면, 계약 전 최소한 건축물대장, 토지이용계획확인원, 실제 현장 구조, 임대차 관계는 먼저 확인해보시기 바랍니다.
비슷한 상황이라면 물건별로 어떤 부분을 먼저 봐야 하는지 케이스에 맞춰 체크해드리겠습니다.
편하게 문의 주세요.
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