증산4구역 이주시 임대아파트, 분양대상자도 가능할까?

 

안녕하세요!

수색증산뉴타운 증산5구역과 새절역세권재개발 현장에서 15년이상  중개업무를 보고있는 은평새땅집 와산교공인중개사사무소 대표 심미선입니다.

 

증산4구역에서 이주를 앞둔 소유자와 세입자분들이 가장 많이 묻는 질문 중 하나가 있습니다.

“이주할 때 임대아파트에 들어갈 수 있나요?”

“세입자만 가능한 건가요, 아니면 아파트를 분양받는 소유자도 신청할 수 있나요?”

 

결론부터 말씀드리면, 증산4구역 분양대상자라고 해서 임시이주용 공공임대주택이 자동으로 제공되는 것은 아닙니다.

다만 증산4구역 안의 주택을 소유하면서 실제로 거주한 사람이라면, 향후 LH가 안내하는 이주대책의 대상과 조건을 확인해볼 필요가 있습니다.

 

여기서 중요한 점은 다음 두 가지가 서로 다른 판단이라는 것입니다.

• 증산4구역 신축주택의 분양대상자인지
• 이주 기간에 임시이주주택을 이용할 수 있는지

분양대상자라고 해서 임시이주주택이 자동 배정되는 것은 아니며, 임시이주주택을 이용한다고 해서 신축 공공임대주택 입주권이 생기는 것도 아닙니다.

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증산4구역에서 말하는 임대아파트란?

증산4구역 주민들이 말하는 ‘이주시 임대아파트’는 대부분 사업 완료 후 신축 단지 안에 공급되는 장기 공공임대주택을 뜻하지 않습니다.

기존 주택에서 이주한 뒤 증산4구역 새 아파트가 완공될 때까지 임시로 거주하는 임시이주용 주택을 의미하는 경우가 많습니다.

임대주택 유형별 차이

구분                                      주요 내용

임시이주주택	기존 주택 철거 후 신축주택 입주 전까지 임시로 거주하는 주택
신축 공공임대주택	사업 완료 후 별도의 입주자격과 공급기준에 따라 공급되는 장기 임대주택
분양주택	현물보상과 주택공급 기준에 따라 분양대상자에게 공급되는 주택

 

임시이주주택은 공사 기간 동안의 거주 문제를 해결하기 위한 주택입니다.

따라서 임시이주주택을 이용했다고 해서 증산4구역 신축 단지의 공공임대주택 입주자격이 생기는 것은 아닙니다.

반대로 증산4구역 신축주택의 분양대상자라고 해서 임시이주주택이 자동으로 배정되는 것도 아닙니다.

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증산4구역은 일반 재개발과 다릅니다

증산4구역은 민간 재개발조합이 시행하는 일반적인 재개발사업이 아니라, 도심 공공주택 복합사업으로 추진되는 지역입니다.

2021년 12월 31일 도심 공공주택 복합지구로 지정됐으며, 사업시행 과정에서는 일반 재개발에서 사용하는 ‘조합원’이라는 표현보다 다음과 같은 용어가 더 적절합니다.

• 토지등소유자
• 현물보상 대상자
• 주택공급 대상자
• 분양대상자

다만 2021년 12월 31일이라는 날짜 하나만으로 임시이주주택 자격까지 확정되는 것은 아닙니다.

다음 항목은 각각 판단 기준과 확인 조건이 다를 수 있습니다.

• 분양대상자 판단
• 현물보상 대상 여부
• 소유자의 이주대책
• 세입자의 주거이전비
• 이사비
• 임시거주 지원
• 공공임대주택 공급 여부

따라서 “2021년 12월 31일 이전에 소유했으니 임시이주주택이 가능하다”거나 “그날 전입돼 있었으니 자동 대상이다”라고 단정해서는 안 됩니다.

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분양대상자도 임시 공공임대주택에 들어갈 수 있을까?

현재 단계에서 모든 분양대상자에게 일괄적으로 가능하거나 불가능하다고 단정하기는 어렵습니다.

실제 적용 여부는 LH가 안내하는 증산4구역 이주대책의 대상 범위와 신청 조건, 공급 물량, 개인별 심사를 확인해야 합니다.

다만 증산4구역 안에서 실제로 거주한 소유자라면 이주대책 검토 대상이 될 가능성이 있으므로 다음 사항을 먼저 확인해야 합니다.

임시이주주택 상담 전 체크리스트

□ 증산4구역 안의 주거용 건축물을 소유했는가
□ 해당 주택에서 실제로 거주했는가
□ 주민등록 전입일과 실제 거주기간이 일치하는가
□ 다른 지역에 주택을 보유하고 있는가
□ 사업으로 인해 현재의 생활 근거를 잃게 되는가
□ LH에서 보상 또는 이주 관련 안내문을 받았는가
□ 다른 이주지원과 선택 또는 중복 제한이 있는가

 

특히 소유 여부와 실거주 여부는 구분해서 확인해야 합니다.

증산4구역에 주택을 가지고 있지만 다른 지역에서 거주한 비거주 소유자와, 해당 주택에서 계속 생활해온 실거주 소유자는 이주대책 심사에서 판단이 달라질 수 있습니다.

 

분양대상자가 되는 것과 임시이주주택을 이용하는 것은 서로 다른 문제이기 때문입니다.

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세입자는 무조건 임시이주주택 대상일까?

세입자 역시 자동으로 임시이주주택을 제공받는다고 단정할 수 없습니다.

세입자는 다음 지원 항목을 각각 나누어 확인해야 합니다.

• 주거이전비
• 이사비
• 임시거주 지원
• 공공임대주택 공급 또는 연계
• 전세임대 등 임시거주 방안
• 신청 기준일
• 계속 거주기간

가장 많이 혼동하는 부분은 주거이전비와 임시이주주택의 차이입니다.

주거이전비는 이주 과정에서 필요한 비용을 현금으로 보상하는 제도입니다.

 

반면 임시이주주택은 일정 기간 실제로 거주할 주택을 제공하거나 연계하는 방식입니다.

따라서 주거이전비 대상이라고 해서 임시이주주택까지 자동으로 이용할 수 있는 것은 아닙니다.

두 제도는 목적과 적용 조건이 다르므로 LH의 개인별 안내문에서 각각 확인해야 합니다.

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실거주 여부는 어떤 자료로 확인할까?

상담 과정에서 이런 질문도 자주 받습니다.

“주민등록만 증산4구역에 되어 있으면 실거주로 인정되는 것 아닌가요?”

주민등록 기록은 중요한 자료이지만, 그것만으로 실제 거주가 모두 인정된다고 단정하기는 어렵습니다.

필요한 경우 실제 생활 근거를 보여주는 자료를 함께 제출해야 할 수 있습니다.

실거주 확인에 활용될 수 있는 자료

• 주민등록초본
• 부동산 등기사항증명서
• 전기 사용 내역
• 수도 사용 내역
• 가스 사용 내역
• 관리비 납부 내역
• 우편물 수령 자료
• 가족의 거주 및 생활 근거
• 다른 주택의 소유·거주 여부
• LH가 발송한 보상·이주 안내문

주민등록만 증산4구역에 두고 실제로는 다른 지역에서 생활했다면 실거주자로 인정받기 어려울 수 있습니다.

반대로 주민등록 기록과 실제 거주 상황이 다른 불가피한 사정이 있다면 객관적인 자료를 통해 소명해야 합니다.

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임시이주주택은 원하는 지역과 평형을 선택할 수 있을까?

임시이주주택이 공급되더라도 일반 전세나 월세처럼 원하는 지역과 평형을 자유롭게 선택하는 방식이라고 미리 단정할 수는 없습니다.

실제 공급이 시행될 경우 LH가 확보한 주택의 위치와 유형, 면적, 공급 물량 안에서 안내될 가능성이 있습니다.

따라서 다음 조건을 함께 확인해야 합니다.

• 공급 가능한 지역
• 주택 유형
• 전용면적과 평형
• 임대보증금
• 월 임대료
• 입주 가능 시기
• 거주 가능 기간
• 신축주택 입주 후 퇴거 조건
• 주거이전비 등 다른 지원과의 관계

가족 수가 많거나 직장과 학교 때문에 생활권을 옮기기 어려운 분이라면 자격 여부만큼이나 위치와 면적도 중요합니다.

임시이주주택을 신청하기 전에는 공급 조건이 현재 생활 여건에 맞는지도 함께 살펴봐야 합니다.

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대상별로 확인해야 할 핵심 내용

대상                                                     확인할 내용

실거주 소유자	분양대상자 여부와 별도로 이주대책 대상 여부 확인
비거주 소유자	소유권만으로 임시이주주택이 가능한지 단정하지 말 것
세입자	주거이전비, 이사비, 임시거주 지원을 각각 확인
다주택 보유자	다른 주택 보유가 이주대책에 미치는 영향 확인
임시이주주택 희망자	공급 물량, 위치, 임대조건, 신청기간 확인

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증산4구역 상담 전 두 가지부터 확인하세요

증산4구역의 임시이주주택 가능 여부를 확인하려면 우선 두 가지를 살펴봐야 합니다.

1. 소유·전입·실거주 관계

2021년 12월 31일 전후로 다음 내용이 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.

• 주택 취득일
• 소유권 변동일
• 주민등록 전입일
• 실제 거주 시작일
• 계속 거주기간
• 다른 주택 보유 여부

2. LH 안내문에 적힌 정확한 지원 명칭

LH에서 받은 문서에 어떤 지원 항목이 적혀 있는지도 중요합니다.

다음 용어는 비슷하게 들리지만 서로 다른 제도일 수 있습니다.

• 이주대책
• 임시이주주택
• 주거이전비
• 이사비
• 이주비 금융지원
• 공공임대주택
• 주택공급
• 현물보상

온라인에서 들은 이야기보다 증산4구역에 실제로 적용되는 최신 LH 시행안내문과 개인별 통지 내용이 우선입니다.

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자주 묻는 질문

증산4구역 분양대상자는 임시이주주택을 자동으로 받을 수 있나요?

아닙니다. 분양대상자라는 이유만으로 임시이주주택이 자동 제공되는 것은 아닙니다. 실거주 여부와 다른 주택 보유 여부, LH 이주대책 기준, 공급 물량 등을 함께 확인해야 합니다.

세입자만 임시이주주택을 신청할 수 있나요?

세입자만 대상이라고 단정할 수는 없습니다. 실제 거주한 소유자도 이주대책 대상 범위에 포함되는지 검토할 필요가 있습니다. 다만 최종 판단은 LH의 시행안내와 개인별 심사를 따라야 합니다.

주거이전비를 받으면 임시이주주택도 이용할 수 있나요?

두 제도는 성격이 다릅니다. 주거이전비 대상이라고 해서 임시이주주택까지 자동으로 제공되는 것은 아니며, 중복 또는 선택 제한이 있는지도 별도로 확인해야 합니다.

주민등록만 되어 있으면 실거주로 인정되나요?

주민등록초본은 중요한 자료지만, 실제 거주를 확인하기 위해 공과금 사용 내역이나 관리비 납부자료 등 추가 자료가 필요할 수 있습니다.

임시이주주택의 위치와 평형을 선택할 수 있나요?

자유롭게 선택할 수 있다고 단정하기 어렵습니다. LH가 확보한 공급 물량과 지역, 주택 유형 안에서 안내될 가능성이 있으므로 실제 시행 조건을 확인해야 합니다.

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최종 정리

증산4구역에서 말하는 ‘이주시 임대아파트’는 대부분 사업 완료 후 공급되는 신축 장기 공공임대주택이 아니라, 기존 주택 철거 후 새 아파트 입주 전까지 거주하는 임시이주주택을 뜻합니다.

 

세입자만 검토 대상이라고 단정할 수는 없습니다.

증산4구역 안의 주택을 소유하면서 실제로 거주한 사람도 LH가 확정하는 이주대책의 대상 범위와 개인별 조건을 확인해볼 필요가 있습니다.

 

다만 분양대상자라고 해서 임시 공공임대주택이 자동 제공되는 것은 아닙니다.

다음 항목을 종합적으로 확인해야 합니다.

• 주택 소유 여부
• 실제 거주기간
• 주민등록 전입일
• 다른 주택 보유 여부
• 이주대책 신청기간
• 임시이주주택 공급 물량
• 다른 지원과의 중복 또는 선택 제한
• LH의 개인별 심사 결과

증산4구역과 관련해 LH 안내문을 받았다면, 먼저 문서에 적힌 지원 명칭과 신청 조건을 정확하게 확인하는 것이 좋습니다.

비슷한 상황이라면 소유일과 전입일, 실제 거주기간, 다른 주택 보유 여부, LH 안내문을 기준으로 어떤 항목을 먼저 확인해야 하는지 케이스에 맞춰 살펴보겠습니다.

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참고자료

• 국토교통부 고시 제2021-1476호
• 토지보상 관련 법령
• 증산4구역 LH 보상 및 이주대책 안내문
• 개인별 보상·이주 통지서

※ 이 글은 증산4구역 이주대책을 이해하기 위한 일반적인 안내입니다. 실제 대상 여부와 지원 조건은 사업 진행 단계, LH의 최신 시행안내, 개인별 소유·거주 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

 

와산교공인중개사사무소 서울 은평구 증산로15길 8