안녕하세요.
은평구 신사동 새절역세권 재개발과 수색·증산뉴타운 증산5구역 현장에서 부동산 상담을 하고 있는 은평새땅집 와산교공인중개사 대표 심미선입니다.
2026년 5월 9일이 지나면서 다주택자 양도소득세 중과 유예 기간은 이미 끝났습니다.
이제 서울에 주택을 보유한 다주택자분들은 “그때 팔았어야 했나”를 되돌아보기보다, 앞으로의 서울 다주택자 양도세 전략을 다시 세우는 것이 더 중요합니다.
현장에서 상담을 하다 보면 이런 질문을 자주 듣습니다.
“소장님, 지금이라도 급하게 팔아야 할까요?”
“서울 집은 이제 무조건 세금이 많이 나오나요?”
“여러 채 중에 어떤 집부터 정리해야 할까요?”
이럴 때 저는 먼저 이렇게 말씀드립니다.
지금은 급하게 파는 것보다, 어떤 집을 먼저 팔고 어떤 집을 남길지부터 정리해야 합니다.
다주택자 양도세는 단순히 세율만 보고 판단할 문제가 아닙니다.
서울 주택이 포함되어 있다면 앞으로는 매도가격보다 매도 순서, 세후 금액, 마지막에 남길 집을 함께 봐야 합니다.
서울 다주택자 양도세, 이제는 조정대상지역 기준이 중요합니다
2025년 10월 16일부터 서울 전역이 조정대상지역과 투기과열지구로 확대 지정됐습니다.
기존에는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 중심으로 생각하셨던 분들이 많았지만, 이제는 은평구를 포함한 서울 25개 자치구 전체를 기준으로 봐야 합니다.
그래서 서울에 주택을 보유한 다주택자라면 “우리 동네는 강남이 아니니까 괜찮겠지”라고 단순하게 판단하기 어렵습니다.
은평구, 서대문구, 마포구, 성북구, 노원구, 강서구처럼 실거주 수요가 많은 지역도 서울 안에 있다면 조정대상지역 기준으로 세금 검토가 필요합니다.
특히 다주택자가 서울 주택을 양도할 때는 세 가지를 먼저 확인해야 합니다.
첫째, 양도세 중과 대상인지 봐야 합니다.
둘째, 장기보유특별공제를 받을 수 있는지 확인해야 합니다.
셋째, 마지막에 남길 주택이 1세대 1주택 비과세 구조로 이어질 수 있는지 검토해야 합니다.
이 세 가지를 보지 않고 매도부터 진행하면, 나중에 예상보다 큰 세금 부담을 만날 수 있습니다.
5월 10일 이후에는 중과 가능성을 전제로 봐야 합니다
2026년 5월 9일까지는 다주택자 양도세 중과 유예가 적용됐습니다.
하지만 2026년 5월 10일 이후부터는 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자의 경우 중과 여부를 다시 확인해야 합니다.
일반적으로 조정대상지역 내 주택을 양도하는 다주택자는 2주택자의 경우 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해질 수 있습니다.
여기서 더 중요한 부분은 장기보유특별공제입니다.
많은 분들이 “오래 가지고 있었으니까 세금은 많이 줄겠지”라고 생각하십니다.
하지만 다주택자 중과 대상이 되면 장기보유특별공제 적용이 제한될 수 있습니다.
즉, 오래 보유한 서울 주택이라도 다주택 상태에서 양도하면 기대했던 공제를 받지 못할 수 있다는 뜻입니다.
그래서 이제는 보유기간만 볼 것이 아니라, 양도 당시의 주택 수와 양도하는 주택의 위치를 함께 봐야 합니다.
지금 중요한 것은 ‘팔까 말까’가 아니라 ‘무엇부터 팔까’입니다
다주택자분들이 가장 많이 하시는 고민은 “지금 팔아야 하나요?”입니다.
하지만 저는 그보다 먼저 “어떤 집부터 팔아야 하나요?”를 보셔야 한다고 말씀드립니다.
현장에서 보면 대출 부담이 큰 집부터 팔려는 경우가 많습니다.
매수 문의가 들어온 집부터 정리하려는 경우도 있습니다.
가장 많이 오른 집을 먼저 팔면 된다고 생각하시는 분들도 있습니다.
물론 각각 이유는 있습니다.
하지만 세금 관점에서는 이 순서가 항상 유리하지 않습니다.
서울 주택이 포함된 다주택자라면, 단순히 가격이 많이 오른 집을 먼저 파는 것이 답이 아닐 수 있습니다.
오히려 세금 부담이 상대적으로 작은 주택을 먼저 정리하고, 마지막에 남길 주택을 비과세 구조에 맞춰 가져가는 것이 더 유리한 경우도 있습니다.
반대로 지금 당장 팔면 세금 부담이 너무 크고, 보유 가치가 충분한 주택이라면 무리하게 급매로 내놓는 것이 손해가 될 수도 있습니다.
부동산은 매도가격만 높다고 좋은 매도가 아닙니다.
세금, 중개보수, 대출 상환, 임대차 정리까지 고려한 뒤 실제로 남는 금액이 중요합니다.
결국 다주택자에게 중요한 것은 세전 가격이 아니라 세후 금액입니다.
서울 주택은 보유할 집과 정리할 집을 나눠야 합니다
5월 9일이 지난 지금, 서울 다주택자가 무조건 급하게 움직일 필요는 없습니다.
오히려 급한 마음에 시세보다 낮게 팔면, 세금을 줄이려다 매도 손실이 더 커질 수 있습니다.
이제는 보유한 주택을 차분하게 나눠봐야 합니다.
먼저 계속 가져갈 집이 있습니다.
실거주 가능성이 있거나, 교통과 생활 인프라가 좋고, 임대수요가 안정적이며, 향후 지역 가치가 기대되는 주택입니다.
이런 주택은 단순히 세금 부담만 보고 급하게 정리하기보다 장기 보유 가치까지 함께 봐야 합니다.
반대로 정리 후보로 볼 집도 있습니다.
임대 관리가 어렵고, 수리비가 계속 들어가며, 실거주 계획이 없고, 세후 수익률이 낮은 주택입니다.
이런 주택은 매도 시점과 순서를 구체적으로 검토해야 합니다.
서울 주택이라고 모두 같은 전략을 쓰면 안 됩니다.
은평구 신사동 새절역세권 재개발 구역이나 수색·증산뉴타운 증산5구역처럼 실거주 수요와 정비사업 기대가 함께 있는 지역은 현재 가격만 볼 것이 아니라, 매수자층과 향후 보유가치까지 함께 살펴야 합니다.
서울 다주택자 매도 전, 내 주택 구조부터 정리해야 합니다
다주택자 양도세 상담에서 가장 먼저 필요한 것은 세금 계산서가 아닙니다.
먼저 내 보유 주택 구조를 정리해야 합니다.
어느 지역에 주택이 있는지, 취득일은 언제인지, 취득가는 얼마였는지, 현재 예상 매도가는 어느 정도인지부터 확인해야 합니다.
또 실제 거주한 기간이 있는지, 임대차 계약은 언제 끝나는지, 대출은 얼마나 남아 있는지, 가족 구성원 중 다른 주택 보유자가 있는지도 함께 봐야 합니다.
이 내용을 정리해보면 자연스럽게 방향이 보입니다.
“이 집은 지금 팔면 세금 부담이 너무 크겠다.”
“이 집은 임대 관리 부담이 커서 정리 후보로 봐야겠다.”
“이 집은 마지막에 남겨서 1세대 1주택 비과세 가능성을 검토해야겠다.”
이렇게 방향이 잡힌 뒤에 세무사와 양도세 시뮬레이션을 해보는 것이 안전합니다.
부동산 현장에서는 실제 매도 가능 가격과 매수 수요를 볼 수 있고, 세무사는 정확한 세금 계산을 볼 수 있습니다.
두 가지가 함께 맞아야 좋은 매도 전략이 됩니다.
앞으로 서울 다주택자가 꼭 봐야 할 세 가지
첫 번째는 세후 금액입니다.
이제는 “얼마에 팔 수 있느냐”보다 “세금을 내고 실제로 얼마가 남느냐”가 더 중요합니다.
겉으로는 높은 가격에 팔아도 세금 부담이 크면 실제 자산 정리 효과는 작을 수 있습니다.
두 번째는 매도 순서입니다.
어떤 집을 먼저 팔고 어떤 집을 나중에 팔지에 따라 남은 주택의 세금 구조가 달라질 수 있습니다.
다주택자는 한 채씩 따로 보는 것이 아니라 전체 보유 구조 안에서 순서를 봐야 합니다.
세 번째는 마지막에 남길 집입니다.
다주택자 절세의 핵심은 결국 최종적으로 1세대 1주택 비과세 가능성을 만들 수 있는지에 있습니다.
마지막에 어떤 집을 남길지 정하지 않고 매도를 시작하면, 나중에 더 좋은 선택지를 놓칠 수 있습니다.
그래서 서울 다주택자는 “팔까 말까”보다 먼저 “무엇부터 팔고 무엇을 남길까”를 봐야 합니다.
지금은 불안보다 정리가 필요한 시기입니다
2026년 5월 9일은 이미 지났습니다.
이제는 지나간 유예기간을 아쉬워하기보다 앞으로의 전략을 세워야 합니다.
서울 주택을 보유한 다주택자라면 급매부터 고민하지 마시고, 먼저 보유 주택을 하나씩 정리해보시기 바랍니다.
어떤 집은 계속 보유하는 것이 나을 수 있습니다.
어떤 집은 순서를 정해 정리하는 것이 나을 수 있습니다.
또 어떤 집은 세무사와 함께 양도세 시뮬레이션을 먼저 해봐야 할 수 있습니다.
부동산은 사는 것만큼이나 파는 순서가 중요합니다.
특히 서울 다주택자는 이제 감으로 판단하기보다 구조로 판단해야 합니다.
서울 다주택자 양도세는 세율만의 문제가 아닙니다.
매도 순서, 세후 금액, 마지막에 남길 집까지 함께 봐야 안전합니다.
다만 세금은 취득 시기, 보유기간, 거주 여부, 세대 구성, 임대차 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
최종 세액과 신고 판단은 세무 전문가와 함께 확인하시는 것이 안전합니다.
